🏦🛺Exclusiva: Valuación de activos permite a negocios tomar riesgos
En exclusiva, Julio Alberto Ramos, Director Advisory de Tasvalúo, señala que un proceso de valuación para una Pyme cuesta entre 25 y 30 mil pesos y permite negociar deuda o un financiamiento.
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Los avalúos o valuaciones de inmuebles, marcas y empresas son indispensables para que una compañía o negocio certifique sus activos tangibles e intangibles, de tal manera que tenga más herramientas para solicitar algún producto crediticio, desde un financiamiento convencional hasta adelanto de liquidez por factoraje. De acuerdo con BBVA, anualmente se realizan en México más de 40 mil informes de valuaciones.
En exclusiva, Julio Alberto Ramos Galindo, Director Advisory de Tasvalúo, señala que un proceso de valuación para una Pyme cuesta entre 25 y 30 mil pesos, mientras que para las grandes empresas cuesta hasta 150 mil pesos, dependiendo del tamaño del inmueble o bodega. Explica que una valuación correcta puede ser una herramienta de financiamiento o para negociar deuda, ya que les puede aportar liquidez en momentos difíciles o cuando hay proyectos de expansión.
“Sí hay movimiento en la valoración de activos. Admito que no todas las empresas tienen los recursos para hacer ejercicios de valuación de activos, y lo recomendable es hacerlo porque puede estar implícito una revaloración de sus activos, de la manera en la cual están reflejados en sus gastos contables. Hay sectores donde la pandemia tiene un impacto mayor. Por ejemplo, centros comerciales tienen activos en instalaciones, planta, equipo”
¿En cuánto oscila la liquidez por venta de activos?
Depende la empresa, el negocio, la Pyme. Si hablamos de una empresa de manufactura con maquinaria y equipo, el valor de los activos es alto. Empresas de servicios tienen activos con menos peso en sus balances. Los activos es una herramienta de financiamiento. Les puede aportar liquidez al ponerlos como garantía. Por ello, recurren mucho a la valuación, para acudir después con financieras o bancos. Depende la industria.
¿En qué momento se puede devaluar un activo?
Hay distintos factores, hay empresas que luego de una crisis, el activo que tenía se reduce de precio, pierde valor, en función de su generación de flujos. En ese caso, valoran la obsolescencia económica. A no ser por la pandemia, siempre se requiere un análisis para determinar posibles razones por la pérdida de valor, desde aspectos tecnológicos, hasta ubicación. Es importante tener en cuenta la plusvalía. Cuando una empresa tiene activos en su fase contable en montos históricos, sin embargo, sus ganancias están por debajo de sus registros, sí se tiene que determinar el deterioro. Es importante tener en cuenta la contabilidad.
¿Cuál es el perfil del cliente Pyme?
Si son Pymes, podría ser un Spa. Un taller que se convirtió en nave industrial, desde pequeñas empresas hasta otras de renombre. Ese es el perfil.
¿Cuál es el riesgo por un mal avalúo?
Podrían tener la idea del valor de su propiedad y la realidad es distinta. Creen que valen 100 y la institución financiera los valúa en 50. La otra, es que si una empresa quiere crecer y llevar a cabo el desarrollo en la parte contable, tiene que tener sus activos bien valuados en valores razonables. Si buscan el crecimiento necesitan incentivos correctos. Deben estar preparados para eventuales auditorías.
¿Cuál es el costo de una Pyme del avalúo comercial de una Pyme?
Depende de la superficie construida, pero oscilan entre 25 y 30 mil pesos, hasta 100 o 150 mil pesos, en función de la magnitud del avalúo.
¿Notaste algún incremento de empresas dedicadas al comercio electrónico?
No de nuestra área, nos enfocamos más en el activo fijo tangible. La parte ininteligible no la revisamos. En la valoración de negocio, ahí sí revisamos la parte digital, lo cual mejora la valuación en su conjunto. Hay un boom electrónico de empresas que buscan una bodega para guardar su stock, pero es un poco más una valoración intangible. Este último es valorar el negocio en marcha, desde activos tangibles e intangibles, desde la marca, activos, su infraestructura digital, entre otros. Son transacciones grandes que se realizan cotidianamente en el país.
¿La pandemia pegó más a los sectores comercio y servicios?
Inmuebles comerciales o de espectáculos generan recursos. El enfoque predominante son los ingresos, y ante el cierre de locales, hay una problemática. Y como viven de las rentas y no las tienen, hay pérdida de valor, y encontramos unas de hasta 60%. No solo hay un enfoque de valuación, también está el de mercado, que no aplica para todo lo inmobiliario porque no hay mercado suficiente. No hay suficientes sitios a la venta para comparar y hacer el análisis. El análisis físico, valuamos es híbrido, el valor del terreno y la construcción. El primero es difícil que se devalúe. Tenemos precaución sobre el valor que otorgaremos, ya que el inmueble puede tener obsolescencia por la pandemia. No podemos decir que un centro comercial vale 40 y el inmueble vale 100. Tenemos que analizar los porcentajes de obsolescencia y el estimado de tiempo en que se recupere el valor. Es un cruce interesante de datos.
¿Cuánto dura el proceso de la valuación?
Depende la cantidad de activos, pero suele durar dos meses cuando son activos grandes o de volumen importante. En activos pequeños, dos o tres semanas. Se valúa cada área y acceso, todo.
Fuente: Brokers Financieros
Aspectos claves de los avalúos
Entre los propósitos de un avalúo: garantía para efectos crediticios, compra-venta, base gravable para efectos de impuestos sobre adquisiciones, para pago de derechos, asesorías, fusión, juicios y liquidación de bienes.
De acuerdo con Lamudi, el avalúo es importante para prevenir pérdidas por vender o rentar un espacio a un precio bajo, bodegas de stock, para que pequeñas empresas no paguen precios exagerados.
En caso de ser arrendatario, el avalúo brinda certeza sobre el precio justo de in versión en un espacio de oficina, bodega o vivienda, y corroborar el precio accesible.
Los expertos en valuación analizan aspectos como ubicación, zona, localización, entorno, clasificación de la zona, servicios, reglamentación urbana, y referencia de proximidad, es decir, si el espacio es céntrico, intermedio, periférico o rural.
Otros aspectos que analizan son: estado del inmueble, construcción, antigüedad, historia del inmueble, el cual cotejan con datos del Inegi, calidad de la edificación, ubicación vertical y la superficie (habitable, vendible y uso de suelo).
Los avalúos también son una herramienta para rectificar el impuesto predial o al momento de rentar un inmueble, además que es un requisito para los que quieren acceder a un crédito hipotecario.
El responsable de la valuación es un perito evaluador certificado y avalado y registrado ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Los tipos de avalúos inmobiliarios
Hipotecarios. De acuerdo con Lamudi, este avalúo es un dictamen diseñado para determinar el valor de un inmueble a través de la solicitud de un crédito o préstamo sujetos a la Sociedad Hipotecaria Federal.
Comerciales. Este dictamen contempla locales comerciales, edificios, plazas y locales comerciales, donde se examina el precio mediante técnicas refrendadas donde se tasan escenarios físicos, urbanos y análisis de mercado.
Empresarial. Contempla áreas de los bienes inmuebles, como hoteles, desarrollos comerciales e industriales, maquinaria, equipo, visualizado como activos tangibles e intangibles que influyan en la capitalización de rentas y valor de mercado.
Fiscales. Documentos, estimaciones, papeleo de impuestos, inspecciones de circunstancias físicas de un inmueble para fijar un estado de conservación, servicios, ubicación, valor de mercado, análisis basados en el reglamento del código fiscal.
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